往年都是雷声大，雨点小；今年会不会动真格，还不知道
真要清算，征收额将是原来的数倍以上
没有一个行业像房地产一样成为众矢之的，也没有一个行业像房地产一样，“规则”是说不清道不明的。5月26日，国税总局公布了规范土地增值税清算细则。这一幕似曾相识——就在2006年底面对高企的房价，国税总局要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。
“配合清算细则的出台，由省地税局稽查部门牵头，近期正在展开一次关于重点房企的土地增值税清算工作。”杭州市地税局某负责人向记者透露，但具体怎么清算，他不愿详谈。
土地增值税一旦清算 征收额是原来的数倍以上
按照现行《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税按照4级超率累进税率计算征收，一般实行预售时预征、项目竣工后清算的制度。但土地增值税的征收一直未真正清算。
2006年面对高涨的房价，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。但这一政策没有得到严格执行。而这一次，则可以视为严厉清查的“再次回归”。
5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
“杭州土地增值税一直是在预售时预征。预征比例一般为合同销售额的0.5%。”杭州某房企财务总监向记者透露。而实际上，按照增值税的真正计算方法，根据增值额的不同，土地增值税税额为增值额的30%～60%。
以杭州某正在销售的房地产开发项目为例，该项目目前售价22000元/平方米，土地楼面价为5500元/平方米。假如项目开发资金都向银行借贷，财务成本一般为销售额的10%，各项税金约为销售额的6%，财务成本加上税金，每平方米约要分摊掉16%即每平方米3520（22000×16%）元，再加上每平方米3000元的建安成本，以及其他各项开发成本（5500元＋3520元＋3000元）×20%=2404元，那么这个项目征收土地增值税需要扣除的全部成本为14424元/平方米（5500元＋3520元＋3000元＋2404元）。
但如果按清算细则据实清算，土地增值税约为2273元/平方米【（22000-14424）×30%】。
而按目前真正实行的征收标准征收，这个项目只要交110元/平方米（22000×0.5%）的土地征值税。
“去年底,杭州就说要清算土地增值税，但后来也没清算。这次清算是否真要动真格，关键还要看地方政府的态度。”某房产公司老总评论说。
土地闲置费不得作为成本计入
相比以往的政策，这次清算对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。尤其值得关注的是，土地闲置费首次明确被提出不在扣除之列。
据杭州市国土资源局相关人士介绍，杭州目前已实行闲置土地超过一年以上收取闲置费的规定。闲置时间已满一年未满两年的房地产用地，该费用暂按闲置土地被查处时的市场评估价与原土地出让价差价的20%征收增值地价费，且责令其限期动工。“假如闲置费不得计入成本中，很多开发商也不敢随意囤地。”一位开发商说。
但虽说清算细则剑指开发商囤地，但杭州闲置土地的查处不力也是一个常态。近日，记者连跑了2007年底出让的两宗宅地，目前距离出让时间已过了两年大关，但这两宗地竟然都没有开工。
位于城北的a地块，如今围墙高筑，连一个工棚都找不到。记者询问了附近一工地的保安，他表示：“一年之前，看到有人对这块地进行过平整，然后一直到现在，都没了动静。”记者随后电话咨询了开发公司的售楼电话，得到的答复是：目前这一地块的方案还在规划当中，可能2011年会推向市场。
同样，市中心的一宗b地块也是曾经的“地王”，楼面价高达近2万元/平方米，目前则是一个停车场。现场的管理人员告诉记者，自从买下这块地之后，开发商并没有进行实质性的开发。当被问及这一地块的开发计划时，这位工作人员表示：“近期会开始安装水电，6月份可能会有施工方进驻。”
对于这两块地，国土部门的解释是：a地块没有按土地合同规定按期缴纳出让金，将缴纳上亿元的滞纳金，目前地块还没有交给开发商；b地块则调整了动工时间，到期的动工时间为今年9月29日。对于为何延期动工，国土部门没有进一步回答。
对此，有人评价，闲置费不能作为成本抵扣这一规定能否真正落到实处，同样也要看地方政府对闲置费是否真能严格征收。现在坊间有个流行的说法：一般地块都不敢闲置，而闲置地块一般都是合法的，也不需要查处。闲置费新规影响大不大，也可一目了然。
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